Se trata de un gran lote de 13,5 hectáreas sobre avenida Cuatro Esquinas oriente, en La Serena, que fue vendido en apenas $120 millones. Cifra llamativa si se considera por ejemplo, que el terreno del polémico caso Papaya Gate -ubicado en el mismo sector y de tan solo 5,6 hectáreas- fue vendido en $9.800 millones.
Es un problema judicial y familiar que involucra a un reconocido General de Ejército en retiro. Se trata de una compraventa celebrada en octubre del año 2020 respecto de la cual hoy existe un juicio de nulidad por “lesión enorme” en el tercer Juzgado de Letras de La Serena. El predio en litigio es propiedad del general de ejército en retiro, Luis Hernán Patricio Serre Ochsenius (ver final del texto) y fue comprado por sus cuñados, Renato y Gonzalo Vargas Aguirre, con quienes mantiene el pleito judicial. Aunque en estricto rigor, el primero de ellos falleció el 24 de diciembre del año pasado y le sucede su familia.
En principio, pareciera que el precio de $120 millones fijado en la compraventa celebrada en octubre del año pasado se ajusta a la realidad, si se considera que el avalúo fiscal actual del terreno denominado Parcela 341-A de la Colonia Pampa Alta que tienen cerca de 13,5 hectáreas ubicadas en Avenida Cuatro Esquinas (casi frente al colegio International School) es de apenas $122.731.181.- (ver imagen)
Sin embargo, luego de todo lo que se ha sabido a propósito de la compra de terrenos cercanos que dieron origen a la querella por parte del Consejo de Defensa del Estado en el denominado Papaya Gate y los antecedentes que se suman en el expediente judicial de este caso, todo indica que ese sector es uno de los de más alta plusvalía inmobiliaria en la conurbación La Serena-Coquimbo.
Como referencia, debemos recordar que los lotes que dieron origen al polémico caso suman 5,8 hectáreas, fueron vendidas en julio del mismo año 2020 en $9.800 millones y se ubican aproximadamente a 1.000 metros de distancia.
CAUSA JUDICIAL
El 26 de abril de este año se presentó ante el Tercer Juzgado de Letras de La Serena un demanda de nulidad absoluta de la compraventa celebrada por escritura pública de 23 de octubre de 2020, ante Notario Público de La Serena Alejandro Viada Ovalle.
En un discreto aviso legal de notificación a las partes, publicado en el diario oficial y también en la prensa local el 1 de septiembre recién pasado, se da cuenta de que en dicho contrato compareció como vendedor Luis Hernán Patricio Serre Ochsenius -quien actualmente tiene 85 años de edad- representado por su cónyuge, María Eugenia Vargas Aguirre (84).
Al relatar los hechos, se señala que “desde el momento de la adquisición del inmueble, el matrimonio Serre Vargas siempre tuvo en vista desarrollar, en un futuro, a largo plazo, un proyecto inmobiliario que abarcase sus más de 13 hectáreas. Por tal motivo, si bien se realizaron diversos actos dirigidos en ese sentido, como son la elaboración de informes de tasación y un plano de subdivisión predial que fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, don Luis Hernán y la señora María Eugenia evitaron desprenderse de todo o parte del inmueble, considerando que representaba un capital futuro de enorme utilidad para asegurarles una buena vejez, por lo que desde entonces el inmueble no ha sido objeto de enajenación alguna hasta la celebración de la espuria compraventa que es objeto de la presente acción”.
El texto de la demanda señala “teniendo conocimiento de la envergadura del negocio inmobiliario que el señor Serre proyectaba para el terreno indicado y aprovechando el frágil estado de salud en que se encontraban tanto él como la señora María Eugenia Vargas, sus hermanos Renato y Gonzalo, ambos Vargas Aguirre, azuzados por el hijo de éste último, Gonzalo Vargas Baeza, abusando de la confianza depositada por ésta en los demandados en razón de los estrechos lazos de parentesco que los une, obtuvieron que ella suscribiese la escritura que es objeto de la presente acción, bajo el control o vigilancia de los demandados” (…) entre cuyas estipulaciones señala un precio de $120.000.000”.
Respecto a la solicitud de nulidad, la demanda indica que “el precio pactado no cumple con el requisito de ser real o serio, sino que se trata de un precio irrisorio, lo que debe estimarse de acuerdo con su comparación con el valor real o de mercado del inmueble que ha sido objeto de dicha convención. El valor comercial del inmueble asciende a $24.596.516.000.(…) El precio pagado de $120 millones (4.167 UF) debe ser comparado con el precio de mercado (922.624 UF), representando el 0,45% de ese valor, lo que dista del 25% que se considera como un mínimo que permite que la venta tenga existencia”.
En la demanda judicial se señala también que “llevado al valor por metro cuadrado, de acuerdo con el precio de la compraventa este equivale a 0,03 UF/mt2 ($759), en circunstancias que su valor promedio de mercado asciende a 7 UF/mt2 ($186.620), puesto que, de acuerdo con publicaciones de venta de terrenos en el sector, los precios de terrenos ubicados en ese barrio varían entre 3,5 UF/mt2 y 10 UF/mt2, por lo que, incluso, el menor valor de ellos es más de 100 veces superior al precio de la compraventa”.
Además se estima que el justo precio se sustenta en el incremento de valor que ha tenido el sector y en la modificación del Plan Regulador que entró en vigencia el 19 de diciembre de 2020, pasando su calificación de Zona de uso residencial exclusivo (E 1-1) a Zona Residencial Mixto y Equipamiento Corredores (ZU-4 y ZU-9), sin considerar que además, se incluyeron 14 acciones de agua, que ya habrían sido nuevamente enajenadas.
ABOGADOS Y ESTADO DEL JUICIO
El juicio ordinario actualmente se encuentra en su etapa de discusión inicial, sin que aun se haya presentado una contestación de la demanda contradiciendo los hechos antes transcritos, pero sí se han decretado medidas precautorias sobre el predio y los derechos de agua junto con un incidente de nulidad pendiente. Se estima que –fácilmente- el juicio podría extenderse por otros tres años más en su primera instancia.
Los abogados que figuran como demandantes son Pedro Pablo Vergara Varas y Fernando José Rabat Celis, ambos del estudio “Rodríguez Vergara y Compañía” con oficina Santiago, y que es liderado por el reconocido abogado Pablo Rodríguez Grez, destacado profesor de derecho civil y uno de los fundadores de Patria y Libertad en la década del 70.
Por parte de los demandados, cuñados de Patricio Serre, actúan los abogados Paula Saleh Naveas, Daniela Saleh Naveas, Pablo Saleh Halabi e Ignacio Guerrero, la primera de las cuales aparece en su perfil profesional como abogada del Conservador de Bienes Raíces de La Serena.
General (R) Patricio SerRe, El dueño del predio.
La parcela número 341 A, El Milagro, que fue adquirida en el año 1985 por el Luis Hernán Patricio Serre Ochsenius, un par de años después de haber dejado el cargo de intendente de la Cuarta Región. Ese mismo año ascendió a general y asumió como Subsecretario de Desarrollo Regional. El terreno pertenecía a don Bernabé Hernández Maldonado y fue adquirido a un valor de 3.5 millones de pesos, dinero que actualizado al año 2021 tendría una equivalencia de $45 millones, según se puede concluir al utilizar plataformas digitales especializadas.
Según archivos documentales públicos de la Universidad Alberto Hurtado, el general (r) Luis Hernán Patricio Serre Ochsenius, figura como uno de los más cercanos colaboradores personales de Augusto Pinochet, incluso como ayudante durante el golpe de Estado de 1973. Además, fue Intendente de la Cuarta Región (de Coquimbo) entre febrero de 1977 y 1982. Luego, junto con ascender a general, fue nombrado Subsecretario de Desarrollo Regional y Administrativo entre noviembre de 1984 y marzo del año 1990, cuando se produjo en retorno a la democracia posterior al plebiscito de 1989. En esa época es reconocido en diversas publicaciones de prensa como uno de los principales promotores de la permanencia de Pinochet en la presidencia de la República.
Finalmente, durante el gobierno de Patricio Aylwin, el mayor general Serre llegó a ostentar el cargo de Comandante en Jefe del Primer Cuerpo del Ejército, antes de pasar a retiro el 30 de julio de 1993, según se registra en los anuarios de la Academia de Historia Militar de Chile.
